11. При нотариальном удостоверении сделки нотариус выявляет волеизъявление участников сделки и соответствие ему заключаемой сделки, проводит правовую оценку сделки и совершает иные действия, предусмотренные статьей 74 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности».

12. До подписания сделки, доверенности, заявления об отмене доверенности, до подписания согласия, отказа, заявления об отмене дарения, заявления участника общества с ограниченной ответственностью (общества с дополнительной ответственностью) о выходе из общества (далее, если не указано иное, – сделка) стороны обязаны прочитать текст сделки, при этом нотариус разъясняет, что данная сделка является выражением воли (действия) сторон, в подтверждение чего необходимо собственноручно подписаться.

Если стороны сделки вследствие физических недостатков, болезни, неграмотности, преклонного возраста не могут прочитать текст сделки, а также по просьбе сторон сделки текст зачитывается вслух нотариусом либо иным лицом в случаях, установленных законодательными актами.

13. Если в соответствии с законодательством для заключения договора необходимы согласие, отказ (далее, если не указано иное, – согласие) определенных граждан, они должны быть удостоверены, если иное не установлено настоящей Инструкцией.

Когда согласие оформляется одновременно с удостоверением договора, то нотариус устанавливает личность лица (лиц), подписавшего (подписавших) согласие, и проверяет его (их) дееспособность, о чем на согласии делает следующую отметку: «Личность (фамилия, собственное имя, отчество лица (лиц), подписавшего (подписавших) согласие) установлена, дееспособность проверена». Отметка заверяется подписью нотариуса с указанием даты, статуса нотариуса, его инициалов и фамилии. Согласие подписывается лицом собственноручно в присутствии нотариуса. Такое согласие оформляется в одном экземпляре, который остается в делах нотариуса. В согласии указываются данные документов, удостоверяющих личность лица (лиц), подписавшего (подписавших) согласие.

Если согласие было оформлено не одновременно с удостоверением договора, то согласие должно быть удостоверено нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать такое нотариальное действие.

14. В случае, если имущество, право собственности или иное право на имущество подлежат государственной регистрации, договор об отчуждении и договор о залоге такого имущества удостоверяются при наличии документа, подтверждающего государственную регистрацию соответствующего права на имущество и (или) государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя или залогодателя.

15. При отчуждении недвижимого имущества, ипотеке (залоге зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество), залоге зарегистрированного права аренды недвижимого имущества нотариус:

15.1. проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него по информации из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав на конкретный объект недвижимого имущества (далее – информация из регистра недвижимости).

Информация из регистра недвижимости может быть получена нотариусом в виде выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимого имущества на бумажном носителе или в форме электронного документа.

Информация из регистра недвижимости приобщается к экземпляру договора, хранящемуся в делах нотариуса.

Нотариус проверяет принадлежность недвижимого имущества на праве собственности или ином вещном праве и в случае необходимости истребует документ, подтверждающий приобретение права собственности (иного вещного права) на недвижимое имущество (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором республиканской (территориальной) организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организация по государственной регистрации), и др.), за исключением случая, установленного пунктом 32 настоящей Инструкции. В случае отсутствия подлинных документов такими документами могут являться: копия документа, хранящегося в делах нотариуса, заверенная его подписью с указанием даты, статуса нотариуса, его инициалов и фамилии и скрепленная гербовой печатью нотариуса с изображением Государственного герба Республики Беларусь (далее – гербовая печать); копия документа, хранящегося в делах нотариальной конторы, заверенная подписью нотариуса, выполняющего функции заведующего нотариальной конторой, а в случае, если в нотариальной конторе осуществляет нотариальную деятельность один нотариус (далее – односоставная нотариальная контора), – подписью этого нотариуса с указанием даты, статуса нотариуса, его инициалов и фамилии и скрепленная гербовой печатью нотариуса; архивная копия нотариального документа; копия договора, удостоверенного регистратором организации по государственной регистрации, заверенная в порядке, определенном частью второй пункта 9 Инструкции о порядке предоставления сведений и документов в отношении недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 24 января 2005 г. № 4; копия документа, хранящегося в делах иных органов и организаций, заверенная в порядке, определенном Инструкцией по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19 января 2009 г. № 4. Документы, указанные во втором предложении настоящей части, в тексте договора не указываются;

15.2. при отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогами, принадлежащего гражданину Республики Беларусь, постоянно проживающему за пределами Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом), истребует документ, подтверждающий уплату соответствующих налогов (далее – справка налогового органа);

15.3. проверяет по информации из регистра недвижимости наличие или отсутствие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия;

15.4. проверяет наличие или отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов и информации из регистра недвижимости, о чем на информации из регистра недвижимости делает соответствующую отметку, которую заверяет своей подписью с указанием даты, статуса нотариуса, его инициалов и фамилии.

В случае, если указанные сведения содержатся в алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов другой нотариальной конторы, то они истребуются из соответствующей нотариальной конторы одним из следующих способов:

путем направления письменного запроса в порядке истребования сведений и (или) документов, предусмотренном статьей 60 Закона Республики Беларусь «О нотариате и нотариальной деятельности». В этом случае истребованные сведения направляются на бумажном носителе, заверяются подписью нотариуса, представившего такие сведения, и скрепляются его гербовой печатью;

посредством телефонограммы, оформляемой в виде отдельного документа, в котором указываются дата и время получения сведений, фамилия, собственное имя, отчество собственника имущества, вид и место нахождения недвижимого имущества, содержание телефонограммы (полученных сведений), должность служащего, фамилия, инициалы лица, представившего сведения, должность служащего, фамилия, инициалы, подпись лица, принявшего телефонограмму. В указанном случае дополнительное направление сведений на бумажном носителе не производится.

Если государственная регистрация создания недвижимого имущества и (или) возникновения, перехода прав на недвижимое имущество произведена после 7 мая 2003 г., проверка наличия или отсутствия запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста может производиться только по информации из регистра недвижимости. При этом отметка, указанная в части первой настоящего подпункта, не делается.

Не удостоверяются сделки в отношении имущества, на которое наложен арест, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении (далее – обязанное лицо).

Факт, не является ли лицо, которое отчуждает недвижимое имущество, обязанным лицом, нотариус может проверить по соответствующим документам (документу, удостоверяющему личность, банкам данных обязанных лиц, информации, полученной из органов внутренних дел, и др.). В тексте договора указывается, что лицо, которое отчуждает недвижимое имущество, удостоверяет, что не является обязанным лицом.

Нотариус при удостоверении сделки с недвижимым имуществом разъясняет сторонам сделки последствия приобретения недвижимого имущества, фактические характеристики которого отличаются от характеристик, содержащихся в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, о чем указывается в тексте сделки.

16. В договорах (соглашениях), которые в соответствии с законодательными актами являются основанием для возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, указывается, что данные договоры (соглашения), а также основанные на них права, ограничения (обременения) прав подлежат государственной регистрации в соответствующей организации по государственной регистрации.

При этом нотариус разъясняет сторонам о возможности в соответствии с частью первой подпункта 13.4 пункта 13 Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. № 17, обращаться за осуществлением государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, соглашения об ее изменении или расторжении, а также основанного на такой сделке права или ограничения (обременения) права одной из сторон.

В случае, если стороны пришли к соглашению о том, что за осуществлением государственной регистрации будет обращаться одна из сторон, то в договоре, соглашении об его изменении или расторжении указывается, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора, соглашения об его изменении или расторжении, а также основанных на таком договоре (соглашении) прав или ограничений (обременений) прав предоставляется соответствующей стороне.

17. Если гражданин или юридическое лицо заключили с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерских услуг и по соглашению сторон сделки необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, риэлтерская организация обеспечивает представление нотариусу всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия.

При сопровождении физических или юридических лиц к нотариусу риэлтером, ответственным за исполнение договора на оказание риэлтерских услуг, нотариус проверяет идентификационную пластиковую карточку риэлтера и договор на оказание риэлтерских услуг (копию).

При этом в реестре для регистрации нотариальных действий нотариусом указывается следующая информация: фамилия, собственное имя, отчество риэлтера; серия, номер идентификационной пластиковой карточки риэлтера; номер, дата, срок действия договора на оказание риэлтерских услуг.

18. При удостоверении договоров об отчуждении и о залоге имущества нотариус выясняет факт нахождения имущества в общей собственности (совместной или долевой), для чего истребует документ, позволяющий установить участников общей собственности.

19. Нотариус удостоверяет договоры об отчуждении и о залоге имущества, находящегося в совместной собственности супругов, с учетом требований, установленных статьей 256 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

20. Если один из супругов умер, а имущество находится в совместной собственности супругов и зарегистрировано на имя пережившего супруга, договор об отчуждении имущества не может быть удостоверен ранее истечения срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус от нотариуса по месту открытия наследства истребует сведения о наследниках, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого жилого дома, квартиры, изолированного помещения о лицах, проживающих с наследодателем либо в жилом доме, квартире, изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

Наследникам, принявшим наследство, нотариус разъясняет их право определить долю умершего супруга в имуществе, находящемся в совместной собственности супругов.

21. Если гражданин не имеет супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус принимает от гражданина письменное заявление об этом. Заявление должно быть подписано собственноручно гражданином в присутствии нотариуса.

Нотариус проверяет указанный факт по подтверждающим его документам (свидетельству о смерти, свидетельству о расторжении брака, договору (соглашению) о разделе имущества между супругами, по документу, удостоверяющему личность лица, отчуждающего имущество, и иным документам), о чем на заявлении об отсутствии супруга производит соответствующую запись.

Если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить факт отсутствия супруга (бывшего супруга), который может претендовать на отчуждаемое имущество, то нотариус разъясняет сторонам сделки последствия, которые могут возникнуть, если имеется супруг (бывший супруг), который может претендовать на отчуждаемое имущество, о чем на заявлении об отсутствии супруга, который может претендовать на отчуждаемое имущество, нотариус производит запись за собственноручной подписью сторон сделки с указанием даты.

Когда такое заявление оформляется одновременно с удостоверением договора, нотариус устанавливает личность заявителя, проверяет его дееспособность, о чем на заявлении делает отметку, в которой указывает фамилию, собственное имя, отчество заявителя, число, месяц, год рождения, идентификационный номер (при наличии), наименование документа, удостоверяющего личность, его номер, дату выдачи, наименование органа, выдавшего документ. Заявление подписывается собственноручно заявителем и приобретателем в присутствии нотариуса.

Если заявление оформляется не одновременно с удостоверением договора, то подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия. При этом текст удостоверительной надписи на таком заявлении до слов «Зарегистрировано в реестре» дополняется записью о проверке нотариусом факта отсутствия у заявителя супруга (бывшего супруга). В случае, если по представленным документам не представляется возможным достоверно установить данный факт, указанная запись не производится. При отсутствии в тексте удостоверительной надписи указанной записи нотариус, удостоверяющий сделку, совершает действия, предусмотренные частью третьей настоящего пункта.

22. Удостоверение договоров об отчуждении имущества и о залоге имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Если доли участников долевой собственности определены, то стороной по договору является каждый участник долевой собственности, в связи с чем договор подписывается собственноручно каждым участником.

Если имущество и право собственности на него зарегистрированы за одним лицом, но участниками долевой собственности являются два и более лица, доли которых не определены, нотариус истребует сведения об участниках долевой собственности. Участникам долевой собственности нотариус разъясняет их право на определение доли в праве долевой собственности (статья 247 Гражданского кодекса Республики Беларусь) и право на раздел такого имущества и выдел из него доли (статья 255 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Если участники долевой собственности не будут определять доли в праве общей собственности, производить раздел такого имущества и выделять из него доли, то договор об отчуждении и о залоге имущества удостоверяется с их письменного согласия (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет), которое оформляется в соответствии с пунктом 13 настоящей Инструкции.

Согласие несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет подписывается собственноручно несовершеннолетним, а затем его законным представителем с записью: «Согласен».

23. При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу нотариус проверяет соблюдение условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

24. В случае смерти одного из участников долевой собственности договор возмездного отчуждения доли в праве общей собственности может быть удостоверен нотариусом только по истечении срока, установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь для принятия наследства.

По истечении срока для принятия наследства нотариус истребует от нотариуса по месту открытия наследства сведения об открытии наследственного дела и о наследниках умершего участника долевой собственности, принявших наследство. Если наследственное дело не открывалось, нотариус истребует сведения с последнего места жительства наследодателя и (или) по месту нахождения отчуждаемого капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (доли в праве общей собственности) о лицах, проживающих с наследодателем либо в отчуждаемом капитальном строении (здании, сооружении), изолированном помещении на день открытия наследства, либо в течение установленного Гражданским кодексом Республики Беларусь срока для принятия наследства.

О наличии наследников нотариус сообщает продавцу и разъясняет о возможности удостоверения договора отчуждения доли в праве общей собственности с соблюдением условий, установленных пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Если наследники отсутствуют или установить их не представляется возможным, нотариус может удостоверить возмездный договор об отчуждении доли в праве общей собственности с разъяснением сторонам содержания пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь, о чем указывается в тексте договора.

25. Доли в праве общей собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби цифрами и прописью.

26. Нотариально удостоверяемый договор должен содержать существенные условия договора.

В договоре (соглашении) указываются место и дата его удостоверения, фамилии, собственные имена, отчества (полное наименование юридического лица в соответствии с учредительными документами) лиц, подписавших договор, число, месяц, год рождения, идентификационные номера, гражданство и место жительства в соответствии с отметкой о регистрации по месту жительства в документе, удостоверяющем личность, а в случае отсутствия такой отметки – место пребывания в соответствии со свидетельством (справкой) о регистрации по месту пребывания (место нахождения юридического лица), а в надлежащих случаях – занимаемая должность служащего. В случае, когда в документе, удостоверяющем личность, отсутствует отметка о регистрации по месту жительства и не имеется свидетельства (справки) о регистрации по месту пребывания, в тексте договора (соглашения) отражается, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов. По просьбе лица, в документе, удостоверяющем личность, которого имеется отметка о регистрации по месту жительства, в тексте договора (соглашения) дополнительно может быть отражено, что лицо проживает по адресу, указанному с его слов.

Если от имени юридического лица договор подписывает представитель по доверенности, являющийся работником этого юридического лица, число, месяц, год рождения, гражданство и место жительства этого гражданина в тексте договора могут не указываться, в этом случае перечисленные сведения отражаются в реестре для регистрации нотариальных действий.

27. Стороны договора могут заключить соглашение (договор) об изменении или расторжении договора, которое совершается в той же форме, что и договор, если иное не предусмотрено законодательством.

Если нотариально удостоверенным договором предусмотрено, что соглашение (договор) об изменении или расторжении договора совершается в иной форме в соответствии с законодательством, то в тексте нотариально удостоверенного договора предусматривается обязанность сторон (стороны) письменно известить нотариуса об изменении или расторжении договора.

28. Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора (соглашения) об отчуждении недвижимого имущества нотариус истребует информацию из регистра недвижимости.

Если сделка и (или) переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрированы в организации по государственной регистрации, то для удостоверения соглашения (договора) о расторжении договора истребуются те же документы, которые истребовались нотариусом при удостоверении договора. Дополнительно могут быть истребованы иные документы, послужившие основанием для заключения такого соглашения (договора).

Для удостоверения соглашения (договора) об изменении или расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества справка налогового органа не истребуется.

29. Соглашение (договор) об изменении или расторжении договора удостоверяется при предоставлении нотариусу всех выданных сторонам экземпляров. В случае утраты экземпляра договора предоставляется его дубликат, архивная копия. При этом экземпляр соглашения (договора) об изменении или расторжении договора подшивается к экземпляру договора (дубликату, архивной копии), в который вносятся изменения или который расторгается (за исключением учредительных договоров), и выдается сторонам.

Соглашение (договор) об изменении или о расторжении договора об отчуждении недвижимого имущества может быть удостоверено любым нотариусом. Соглашение (договор) об изменении или о расторжении договора об ипотеке земельного участка удостоверяется нотариусом нотариального округа, в пределах которого расположен земельный участок.

В случае удостоверения соглашения (договора) о расторжении договора (соглашения) нотариусом, на хранении у которого находится экземпляр расторгаемого договора (соглашения), или нотариусом, осуществляющим нотариальную деятельность в нотариальной конторе, на хранении в которой находится экземпляр расторгаемого договора (соглашения), нотариус по просьбе стороны, представившей при заключении расторгаемого договора (соглашения) подлинный документ, подтверждающий приобретение им права собственности либо иного права на имущество, возвращает этот документ. При этом к хранящемуся в делах нотариуса в нотариальной конторе экземпляру расторгаемого договора (соглашения) приобщается копия документа, подтверждающего приобретение права собственности либо иного права на имущество, заверенная в порядке, предусмотренном частью третьей пункта 6 настоящей Инструкции. На экземпляре соглашения о расторжении договора (соглашения), хранящемся в делах нотариуса, гражданин производит запись о получении подлинного документа с указанием даты и проставлением собственноручной подписи.

В случае удостоверения соглашения (договора) о внесении изменений или расторжении договора (соглашения) (за исключением внесения изменений или расторжения учредительного договора) не по месту удостоверения договора (соглашения) нотариус не позднее рабочего дня, следующего за днем удостоверения соглашения (договора) о внесении изменений или расторжении договора (соглашения), письменно сообщает об этом нотариусу, удостоверившему договор (соглашение), в местный исполнительный и распорядительный орган, дипломатическое представительство Республики Беларусь или консульское учреждение Республики Беларусь, должностными лицами которых удостоверен договор (соглашение), или в соответствующие нотариальную контору (нотариусу), на хранении в которой (у которого) находится экземпляр договора (соглашения), в нотариальный архив, на хранение в который переданы документы.

Об удостоверении соглашения (договора) об изменении или расторжении договора (соглашения) нотариус, удостоверивший соглашение (договор), или нотариус, на хранении у которого находится договор (соглашение), делает отметку в реестре для регистрации нотариальных действий и на экземпляре договора (соглашения), хранящемся в его делах. В случае, если экземпляр договора (соглашения) находится на хранении в нотариальной конторе, указанную отметку делает нотариус, выполняющий функции заведующего нотариальной конторой, либо нотариус односоставной нотариальной конторы. Отметка заверяется подписью нотариуса с указанием даты, статуса нотариуса, его инициалов и фамилии. В случае, если экземпляр договора передан на хранение в нотариальный архив, такую отметку делает заведующий нотариальным архивом.

В случае получения постановления суда о признании сделки недействительной отметка об этом в реестре для регистрации нотариальных действий и на экземпляре сделки делается в порядке, установленном для внесения исправлений в реестры для регистрации нотариальных действий, нотариальные документы Правилами нотариального делопроизводства.

30. Нотариальные документы, выражающие содержание сделки, составляются в количестве, превышающем число участников сделки на один экземпляр.

(п. 11-30)